Rijk moet regie nemen bij volkshuisvesting

Het woningtekort neemt toe…

Het woningtekort wordt vaak genoemd als een van de verklaringen achter de fors stijgende huizenprijzen in Nederland. Het woningtekort[1] neemt de komende jaren fors toe. Waren er in 2016 bijna 140 duizend woningen te weinig, in 2020 loopt dat tekort naar verwachting op tot boven de 200 duizend. Figuur 1 laat zien dat de woningvoorraad onvoldoende toeneemt om de groei van het aantal huishoudens bij te houden.[2]

Figuur 1. Het woningtekort loopt de komende jaren op tot boven de 200dzd, 2016; 2020

Bron: ABF Research - Primos prognose 2017, eigen bewerking

Hierbij zijn de regionale verschillen groot. Vanaf 2010 groeide de bevolking in de vier grote steden bijna drie keer zo hard als het gemiddelde in Nederland (CBS, 2016). De verwachting is ook voor de toekomst dat de groei vooral in de grote steden en de middelgrote gemeenten zal plaatsvinden (zie figuur 2), vooral door natuurlijke aanwas en immigratie. DNB (Hekhuis, Nijskens en Heeringa, 2017, pp. 51) spreekt daarom van een “driedeling op de woningmarkt: een oververhitte woningmarkt in de grote steden, een aantrekkende woningmarkt in de omliggende gemeenten en een achterblijvende woningmarkt in de krimpgebieden.”

Het is hierbij belangrijk om te beseffen dat sociale huur, vrije huur en koop- communicerende vaten zijn. Wat er in het ene domein gebeurd, heeft consequenties voor het andere.

…En dat vertaalt zich in hogere prijzen

In mei van dit jaar bereikten de Nederlandse woningprijzen het hoogste niveau ooit (CBS, 2018). Met een stijging van ongeveer 7,5 procent stegen de huizenprijzen in 2017 weer harder dan in de ons omringende landen (zie figuur 2).[3] Hierbij stijgen de prijzen in de vier grote steden, ook vanwege de grotere bevolkingsgroei, met gemiddeld 12,5 procent in 2017 een stuk sneller. Ook de huurprijzen stijgen sneller dan ooit. De gemiddelde huur in de vrije sector was in 2018 gemiddeld voor het eerst meer dan 1.000 euro per maand (Van den Eerenbeemt in de Volkskrant, 2018).

Figuur 2. Prijzen stijgen in Nederland weer harder dan in onze buurlanden, 2007-2017

Bron: OECD, Residential Property Price Indices (RPPIs) - Headline indicators, eigen bewerking

De stijgende prijzen lijken goed nieuws voor wie een huis bezit, maar wie profiteert er echt? Het Parlementair Onderzoek Huizenprijzen (2013) heeft uitgebreid onderzocht waarom de huizenprijzen in Nederland tussen 1995 en 2008 met ongeveer 250 procent waren gestegen, van gemiddeld 93 duizend euro in 1995 naar 254 duizend euro in 2008 (NB: de gemiddelde prijs lag in mei 2018 op 284 duizend euro, ruim drie keer zo hoog als in 1995). De conclusies zijn ontluisterend. De hoge prijzen zijn niet het gevolg van hogere kwaliteit of hogere bouwkosten, maar van een grotere financieringsruimte die werd aangeboden door de banken (lees: meer schulden voor de koper). De relatie tussen kosten en prijzen liep dus juist andersom: de hoge huizenprijzen maakten het mogelijk dat alle ontwikkelaars, aannemers, grondeigenaren en de financiële industrie hogere kosten konden berekenen. In de woorden van de Commissie (2013, pp. 3): “Uiteindelijk kwamen al die kosten voor rekening van de koper”.

De prijzen lijken dus wel goed nieuws, maar uiteindelijk betalen we straks allemaal meer geld voor dezelfde woningen (De Rijk in De Groene, 2017). Daarbij heeft de crisis in 2008 laten zien dat al die schulden een grote gevoeligheid met zich meebrengen. DNB (zowel 2017 als 2018) heeft berekend dat 40 procent van onze consumptiegroei sinds 2014 en een kwart van onze economische groei kan worden toegeschreven aan de stijgende woningprijzen. Dat vormt een serieuze kwetsbaarheid voor de Nederlandse economie. In goede tijden lijken de bomen tot aan de hemel te groeien en leiden stijgende activaprijzen tot meer consumptie. In slechte tijden veroorzaken de dalende activaprijzen echter extra veel schade. Zonder onze conjunctuurgevoelige huizenmarkt was de crisis van 2008 veel minder groot geweest (zie bijv IMF, 2013). De huizenmarkt is de belangrijkste oorzaak van de versterkende werking van conjuncturele uitslagen in de economie. Waar een open handelsland altijd al gevoelig is voor de internationale economische ontwikkeling, vergroot de huizenmarkt deze uitslagen en krijgt Nederland kenmerken van een boom-bust economie.

…langere wachtlijsten…

Het tekort aan woningen zorgt ook voor langere wachtlijsten. De wachtlijsten bij de sociale huur zijn de afgelopen jaren toegenomen tot 10 à 15 jaar in de regio Utrecht en Amsterdam (zie figuur 3). Deze wachtlijsten zijn extra schrijnend als men bedenkt dat mensen door verlies van baan of het uitgaan van een relatie vaak met spoed op zoek moeten naar een beter betaalbare woning. Ongeveer een kwart van degenen die naar een corporatiewoning zoeken zegt in grote moeilijkheden te komen als ze niet binnen drie maanden een woning vinden (Kromhout, Van Kessel, Van der Wilt en Zeelenberg, 2016).

Figuur 3. Gemiddelde wachttijd voor sociale huurwoning loopt op, 2013-2017

Bron: NOS, 2018

…En grotere ongelijkheid

Het tekort aan betaalbare koop- en huurwoningen stuwt de prijzen op en vergroot de ongelijkheid in Nederland:

• de verschillen tussen pech-generaties die op een slecht moment hebben gekocht en gelukgeneraties die toevallig op het goede moment instappen;
• de verschillen tussen mensen uit rijke families die bijspringen bij het kopen van een huis en mensen uit minder rijke families die het huis zelf moeten betalen;
• de verschillen tussen ‘sterke’ wijken en regio’s waar de waarde van het huis snel stijgt en ‘zwakke’ wijken en regio’s waar de waarde van een huis gelijk blijft of zelfs daalt;
• de verschillen tussen kopers die vermogen opbouwen en huurders die dat niet of nauwelijks doen.
• de verschillen tussen mensen die in gesubsidieerde segmenten zitten en mensen die daar (noodgedwongen) niet in zitten;

We zien hiervan nu bizarre uitkomsten. De prijs van een huis van 3 ton groeide in het jaar 2017 in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht met gemiddeld 37.500 euro in waarde (CBS, 2018), meer dan beginnende leraren in het basisonderwijs verdienen.

Bovendien blijkt een huis in Amsterdam inmiddels alleen nog weggelegd voor wie veel vermogen heeft (of vermogende families). Daar wordt sinds 2013 gemiddeld ruim een kwart van de transacties gefinancierd zonder hypotheek. De verruimde vrijstelling voor de aankoop van een huis heeft daar sterk aan bijgedragen. Uit belastinggegevens in 2013 en 2014 blijkt dat ruim 10 miljard aan schenkingen is gedaan onder de verruimde vrijstelling (Hekhuis, Nijskens en Heeringa, 2017), Dat heeft de schatkist uiteindelijk ruim een miljard euro gekost, terwijl een bedrag van circa 100 miljoen euro was geraamd. Niet alleen de hoogte maar ook het aantal schenkingen werd onderschat: Waar werd gerekend op 20.000 schenkingen, werden het er uiteindelijk 171.000 (Algemene Rekenkamer, 2017).

Lagere en middeninkomens en jongeren dreigen in deze markt de boot te missen, zeker als er geen rijke ouders zijn die kunnen bijspringen. De laagste inkomens moeten hopen op een sociale huurwoning, maar de wachtlijsten worden steeds langer. Dat verklaart ook waarom steeds meer jongeren en lage inkomens zich genoodzaakt zien om hun toevlucht te zoeken naar een particuliere huurwoning.[4] Werd in 1990 nog minder dan eenvijfde van de particuliere huurwoningen bewoond door de laagste inkomens, inmiddels in dat een derde (SCP, 2017).

Dat zorgt er ook voor dat deze groep een steeds groter deel van hun inkomen aan de woning betaalt. Lage inkomens in particuliere huurwoningen besteden tot bijna de helft van hun inkomen aan woonlasten. Figuur 4 laat zien dat inkomens tot circa 35 duizend euro meer dan 45 procent van hun inkomen betalen voor hun particuliere huurwoning en inkomens van 35 tot 50 duizend euro een derde van hun inkomen. Nota bene: in de literatuur wordt een woonquote hoger dan 30 procent als grens gehanteerd waarboven de betaalbaarheid in het geding komt (CPB, 2016).[5]

Figuur 4. Laagste inkomens zijn gemiddeld veel meer kwijt aan de woning dan de hoogste inkomens, 2015[6]

Bron: Centraal Planbureau (2016).

Ook de middeninkomens zitten in de knel. Ze verdienen teveel voor een sociale huurwoning, komen moeilijk aan een betaalbare particuliere huurwoning en kunnen niet altijd een koopwoning in de stad betalen. Vooral starters worden daardoor min of meer gedwongen om een relatief dure huurwoning in de stad te betrekken of buiten de stad te gaan wonen (Hekhuis, Nijskens en Heeringa, 2017), Bij twintigers met een middeninkomen is het aandeel van het geliberaliseerde huursegment tussen 2006 en 2015 bijna vervijfvoudigd (van 3 procent naar 13,5 procent) terwijl het bij dertigers is verdrievoudigd (van 2,6 procent naar 8,3 procent) (CPB, 2016). Dat hoeft geen probleem te zijn als het gaat om hoge inkomens die bewust kiezen voor vrije huur, maar we zien dat veel starters helemaal geen keuze hebben. De betaalbaarheidsproblemen worden voor deze groep groter: hoge en snel stijgende huren beperken de ruimte om te sparen voor een eigen huis, terwijl ook de prijzen van starterswoningen verder stijgen. Een betaalbaar huis komt voor deze generatie zo steeds verder uit zicht.

Figuur 5 laat dan ook zien dat de woonlasten in de afgelopen twintig jaar het meest zijn gestegen voor jongeren en praktisch opgeleiden. Een praktisch opgeleide besteedde in 1994 ongeveer een kwart van zijn inkomen aan de woning, inmiddels is dat bijna een derde (SCP, 2017)

Figuur 5. Woonlasten stijgen het meest voor jongeren en praktisch opgeleiden, 1994-2015

Bron SCP (2017)

Waar blijft het aanbod?

De leer van de vrije markt stelt dat een hogere prijs moet leiden tot een hoger aanbod. Het aanbod moet net zo lang stijgen totdat de prijs weer daalt tot ongeveer de kostprijs. Dat is helaas niet wat we zien.

Figuur 6 laat zien dat het aanbod van huizen (nieuwbouw en de mutatie van de voorraad) in de afgelopen vijftig jaar opvallend is gedaald. Was het tot de jaren negentig nog normaal dat er meer dan 100.000 woningen per jaar werden gebouwd, inmiddels schommelt dat aantal rond de 60.000 woningen (met een dieptepunt van nog geen 50.000 woningen in 2014).

Figuur 6. Het aanbod blijft dalen, 1967-2017

Bron: CBS, Voorraad woningen; standen en mutaties vanaf 1921, eigen bewerking

Nog opvallender is dat de daling van het aanbod niet valt te rijmen vanuit de prijsontwikkelingen. Figuur 7 laat zien dat de prijzen vanaf 1995 ruim 2,5 keer zo hoog zijn geworden, terwijl het aanbod is gedaald. Volgens een studie van de OESO (2011) reageert het aanbod in Nederland - op Zwitserland na – het slechtste op de prijs van alle OESO-landen.

Figuur 7. En reageert nauwelijks op de prijs, 1995-2017

Bron: CBS, Voorraad woningen; standen en mutaties vanaf 1921 en Huizenprijzen, eigen bewerking

Het aanbod vergroot zo de sterke gevoeligheid van de Nederlandse economie voor de Nederlandse woningmarkt. Aangezien het aanbod nauwelijks reageert op de vraag, doet de prijs al het werk. In goede tijden zorgt dat voor sterk stijgende huizenprijzen zoals we die nu zien (maar ook voor lange wachtlijsten en tekorten), in slechte tijden daalt de prijs extra sterk (Zie o.a. het parlementair onderzoek huizenprijzen, 2013). Dat het aanbod nauwelijks reageert op de prijs betekent dat de markt faalt.

Waar gaat hier mis? In de literatuur wordt er vaak gewezen op de sterke ruimtelijke beperkingen die in Nederland gelden in combinatie met een hoge regeldruk (Boelhouwer, 2018, pp. 10). Daar zijn goede redenen voor, maar als er systematisch minder wordt gebouwd dan noodzakelijk, moet de overheid ingrijpen. Woningbouwbeleid zou aanbod en vraag beter op elkaar af moeten stemmen. Het probleem is dat het Rijk de regie uit handen heeft gegeven.

Waar Nederland tot in de jaren negentig sterke overheidsregie voerde op de grond- en bouwmarkt, stonden sindsdien de uitgangspunten van decentralisatie, marktwerking en deregulering centraal (Nota Heerma, 1989). Het zorgen voor voldoende betaalbare woningen werd een gedeelde verantwoordelijkheid van marktpartijen, lagere overheden en woningcorporaties, die in 1994 verzelfstandigd waren en in 1997 de laatste bouwsubsidie kregen.

De sturing op voldoende aanbod van betaalbare woningen vond na de jaren negentig dus niet meer centraal plaats. Tegelijkertijd hadden de partijen die voor voldoende aanbod van betaalbare woningen moesten zorgen - marktpartijen, lagere overheden en woningcorporaties – juist belang bij schaarste. Schaarste drijft immers de prijzen op, en daarmee de opbrengsten. Omdat een hogere verkooprijs leidt tot meer opbrengst hebben bouwpartijen er in periode van stijgende prijzen zelfs belang bij uitstel en vertraging (De Rijk in De Groene, 2017). Immers: hoe langer de bouw duurt, hoe hoger de opbrengst die bouwpartijen kunnen verdelen.[7]

Dat marktpartijen zich laten leiden door het maximaliseren van opbrengsten mag geen verrassing zijn, maar het is voor gemeenten en woningcorporaties ook steeds lastiger geworden om daar tegenwicht aan te bieden. Gemeenten verloren sinds de jaren negentig hun monopoliepositie als enige aanbieders van bouwrijpe grond. Marktpartijen zijn sindsdien steeds meer ruwe bouwgrond gaan aankopen. Doordat het mogen bouwen van woningen via het zelfrealisatiebeginsel (‘het eigendomsrecht bepaalt wie het ontwikkelrecht krijgt’ of simpeler gezegd: ‘wie de grond heeft mag bouwen’) is gekoppeld aan het bezit van de bouwgrond, is het speculeren met grondposities aantrekkelijk en zijn de grond- en bouwmarkt steeds meer met elkaar vergroeid. Volgens onderzoek van het PBL weten marktpartijen een steeds groter deel van de waardestijging van de grond naar zich toe te trekken (Segeren, 2007).

De voorbeelden zien we helaas steeds vaker. Zo werd in december 2017 bekend dat bouwbedrijf VolkerWessels samen met vastgoedbelegger AmVest de hand heeft weten te leggen op tweehonderdduizend vierkante meter grond aan het IJ in Amsterdam-Noord. Die grond is potentieel enorm veel waard omdat hij deel uitmaakt van de toekomstige Haven-Stad, een nieuwe wijk waar 70.000 woningen moeten komen (Rooijers, de Groot en Lalkens in FD, 2017). Het is helaas niet het enige voorbeeld. Op ruim honderdvijftig locaties in Nederland is landbouwgrond op papier extreem versnipperd, doordat speculerende bedrijven de grond opknippen in percelen in de hoop respectievelijk de verwachting dat de waarde van die grond stijgt bij een bestemmingswijziging (Van Raalte in De Volkskrant, 2018).

Gemeenten die willen bouwen betalen daarvoor een prijs: ofwel in de vorm van een afkoopsom, ofwel in de vorm van een bouwclaim door de eigenaar (Segeren, 2007). Doordat gemeenten de grond duurder moeten aankopen, wordt het voor gemeenten aantrekkelijker om duurdere woningen te bouwen waarmee de hogere grondkosten worden terugverdiend. Dit kan tegelijkertijd ten koste gaan van de kwaliteit van een nieuwe woonwijk, de sociale woningbouw en de groenvoorzieningen in die wijk (Segeren, 2007).

Daarbij worden gemeenten zelf ook voor tegenstrijdige doelen gesteld: maximale grondopbrengsten of voldoende betaalbare woningen? Voor gemeenten is de afhankelijkheid van grondopbrengsten toegenomen. Het maximaliseren van grondopbrengsten kan echter haaks staan op het publieke doel van voldoende betaalbare woningen (Parlementair onderzoek Huizenprijzen, 2013, pp. 67)

Woningcorporaties zijn tegelijkertijd steeds meer beknot in hun mogelijkheden voldoende betaalbare woningen te realiseren. Begin jaren zeventig werden er nog 90.000 sociale huurwoningen per jaar gebouwd (tegen 60.000 koopwoningen), tussen 2014 en 2016 ligt dat aantal rond de 15.000 woningen per jaar (Rijksoverheid, 2018). Tussen 2017 en 2025 verdwijnen er volgens de Woonbond nog eens tussen de 65.000 en 315.000 sociale huurwoningen, terwijl we al hebben gezien dat de wachtlijsten oplopen (Woonbond, 2017) In het verleden werd er door woningcorporaties - daardoor gestimuleerd door bouwsubsidies – nog anticyclisch gebouwd. In crisistijd hielden woningcorporaties de bouwproductie op peil en in tijden van prijsstijgingen konden er extra woningen worden toegevoegd aan de koopmarkt. Met de verzelfstandiging van de woningcorporaties en het verdwijnen van de bouwsubsidies is dat echter veranderd. Het anticyclische bouwen heeft daarmee plaatsgemaakt voor procyclisch bouwen (Parlementair onderzoek Huizenprijzen, 2013, pp. 81).

Ook is de regelgeving voor woningcorporaties te knellend geworden. Deels door Europese regels omtrent staatssteun vanwege diensten van algemeen economisch belang (DAEB) mogen woningcorporaties in beginsel sociale huurwoningen niet meer aanbieden aan mensen met een hoger inkomen. De grens van een gezamenlijk huishoudinkomen van 36 duizend euro is echter te knellend en weerspiegelt ook niet de problemen van gezinnen met een inkomen tussen 36 en 50 duizend euro om een betaalbare woning te vinden. Een andere beknotting volgde op het fiasco met de SS Rotterdam en Maserati rijdende directeuren en de parlementaire enquête. Een strenge en bewerkelijke markttoets werd ingevoerd. Eerst moet gekeken worden of er door marktpartijen gebouwd kan worden, pas als dat niet van de grond komt, mag de woningcorporatie initiatief nemen. Deze toets remt nieuwe ontwikkelingen. Ook de commissie Van Gijzel (2018) die adviseerde over middenhuren wijst hier op in haar advies. Vanwege deze marktoets en de rigide (Europese) inkomenseisen komen veel minder projecten dan maatschappelijk gewenst is van de grond. Zo is het veel moeilijker geworden om een samenhangend investeringsprogramma voor wijken aan te bieden als woningcorporatie en wat duurdere (huur)huizen te bouwen in het niet-DAEB segment om een rendabeler business case samen te stellen. Meer praktisch: een gemixt gebouw met appartementen, rijtjeshuizen en iets luxere hoekwoningen voor het middensegment is nauwelijks of alleen met een heel leger juridische bijstand te realiseren. Zo stokt de woningbouw en raakt het beleidsdoel van ongedeelde wijken steeds verder uit zicht. Daarbij wreekt zich dat de huurliberalisatiegrens al jaren bevroren is op 710 euro per maand, terwijl de huren snel stijgen. Zo vallen steeds meer huizen toe aan de markt en buiten de huurregulering. De prijzen gaan dan niet naar het middenhuursegment van 710-1.000 euro maar stijgen nog sterker. Immers: er is toch geen regulering meer. Schattingen over het tekort van middenhuurwoningen voor de komende tien jaar lopen uiteen van 60.000 tot 200.000 duizend (Telegraaf, 2018).

De Rijksoverheid – bij uitstek de partij om in te grijpen als marktpartijen, woningcorporaties en gemeenten er samen niet uitkomen– heeft door het afbouwen van grondposities, ontwikkel- en bouwsubsidieregelingen en de verzelfstandiging van woningcorporaties steeds minder effectieve middelen om in te grijpen. Het Rijk gaf de regie uit handen, en waar iedereen verantwoordelijk werd gemaakt voelde niemand zich meer echt verantwoordelijk. Doelstellingen van het Rijk werden daardoor niet nagekomen, en omdat het Rijk niet meer de machtsmiddelen had om bouwrealisaties af te dwingen bleken alle ‘stevige’ doelstellingen, afspraken en ramingen papieren tijgers.

Zo werden er in de afgelopen drie decennia systematisch minder betaalbare woningen gerealiseerd dan waar behoefte aan was. De markt heeft belang bij hoge prijzen en dus bij schaarste, en gemeenten en woningcorporaties kwamen klem te zitten tussen bedrijfseconomische motieven en sociale doelstellingen die haaks op elkaar kunnen staan. Tegelijkertijd was de verantwoordelijkheid voor voldoende aanbod feitelijk nergens meer belegd en gaf het Rijk alle middelen om extra te bouwen uit handen (Parlementair onderzoek Huizenprijzen, 2013, pp. 60) De Commissie concludeert dat hier een belangrijke uitdaging ligt: “Er is geen prikkel, noch effectief sturingsmiddel in de bouwpolder om daadwerkelijk te realiseren waar behoefte aan is. Dat geldt zowel voor publieke als private partijen.” Ook DNB (Hekhuis, Nijskens en Heeringa, 2017) constateert dat het gemeenten en woningcorporaties nu ontbreekt aan de juiste stimulansen om te zorgen voor het juiste type aanbod op de juiste plekken.

Het huidige kabinet heeft deze lessen helaas niet geleerd. De Nationale Woonagenda van Minister Ollongren is een treffende illustratie. De problemen worden benoemd, er wordt een doelstelling van 75.000 extra woningen genoemd maar er wordt niks gedaan om de gewenste productie te realiseren. Sterker nog: de problemen worden groter gemaakt door te bezuinigen op woningcorporaties. Zonder de juiste stimulansen voor gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars is deze woonagenda daarmee de zoveelste ‘papieren tijger’ van het Rijk (Van den Dool in NRC, 2018). Tekenend is dat de gemeenten en provincies de agenda weigerden te tekenen. Volgens het economisch bureau van ING stokt de jaarproductie dit en volgend jaar op 66.000 woningen, maar het kabinet doet niks. ABF Research stelt dat de woningproductie tussen 2017 en 2020 naar minimaal 80.000 tot 90.000 woningen moet, exclusief de inhaalvraag en nieuwe statushouders (AFB Research, 2015). Een bouwproductie van minimaal 100.000 woningen per jaar lijkt daarmee nodig de komende jaren om iets aan de grote tekorten te doen, maar het kabinet staat erbij en kijkt ernaar.

Regie terug bij het Rijk voor voldoende betaalbare woningen…

In het voorgaande is duidelijk geworden dat de decentralisatie van het woningbeleid ertoe heeft geleid dat er structureel onvoldoende betaalbare woningen worden gerealiseerd in Nederland. Alle spelers hebben belang bij schaarste of komen – zoals veel gemeenten en woningcorporaties – tussen twee vuren terecht: enerzijds de wens om de financiën op orde te brengen en anderzijds het publieke doel om voldoende betaalbare woningen te realiseren. Het roer moet daarom om. Het Rijk moet – net als voor de jaren negentig - de regie weer nemen in het zorgen voor voldoende betaalbare woningen. Het Rijk moet weer volkshuisvestingsbeleid voeren.

…door zelf te investeren…

Dat kan het Rijk allereerst doen door zelf te investeren. Als de markt niet zorgt voor voldoende betaalbare woningen, moet de overheid ingrijpen. Bij een typisch bouwproject zorgt de vergroeiing van de grondmarkt en de bouwmarkt er nu voor dat alle partijen de hogere grondprijzen willen terugverdienen. Als de gemeente al een afspraak maakt over een minimumaantal sociale huurwoningen, dan willen marktpartijen dat verlies aan inkomsten gecompenseerd zien in de prijs van de overige woningen. Het gevolg: een tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen in het lagere en middensegment. Voor sociale huurwoningen, maar ook voor middenhuurwoningen met een huurprijs van 710-1.000 euro is er namelijk meestal sprake van een ‘onrendabele top’, die ervoor zorgt dat er te weinig woningen in dat prijssegment worden gebouwd. Onderzoekers van de TU Delft en van BPD (Hagendijk, 2016) waarschuwen ervoor dat de bouwproductie halveert als er niks gedaan wordt aan deze onrendabele top.

Het Rijk is bij uitstek de partij om die impasse te doorbreken, maar heeft daarvoor dan wel de instrumenten nodig. Met een Bouwfonds (een herintroductie van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing of ISV) zou het Rijk de ‘onrendabele top’ voor bijvoorbeeld de helft kunnen afdekken, om het zo voor gemeenten en marktpartijen aantrekkelijker te maken om extra betaalbare woningen in de steden te realiseren. De onrendabele top in steden is gemiddeld circa 15.000 euro (o.a. vanwege de hoge kosten van gebiedsontwikkeling), dus met een Bouwfonds van 600 miljoen kunnen per jaar circa 80.000 extra betaalbare koop- en middenhuurwoningen worden gerealiseerd.[8] Dit sluit ook aan bij de adviezen van de Commissie Van Gijzel (2018, pp. 26).

...speculatie in grondposities tegen te gaan…

Daarnaast zou het Rijk speculatie in grondposities moeten tegengaan. Gemeenten en het Rijk hebben nu geen enkel machtsmiddel om partijen met grote grondposities tot bouwactiviteiten te brengen: zij kunnen zich eindeloos beroepen op zelfrealisatie zonder daadwerkelijk tot realisatie over te gaan. Daarom nemen partijen steeds grotere grondposities in en wachten net zo lang met bouwen totdat de prijs het hoogst is. Zoals geschetst is het innemen van grondposities en het speculeren op prijsstijgingen lucratieve handel geworden omdat wie de grond heeft ook mag bouwen. Dat moet anders.

Bouwrechten zouden daarom gekoppeld moeten worden aan ‘bouwplichten’. Deze bouwplichten zouden tussen overheid en grondeigenaren kunnen worden uitgewerkt en afspraken kunnen bevatten over de kwaliteit van de bouw, het eindtijdstip van de oplevering en bijvoorbeeld de betrokkenheid van de buurt. Het niet nakomen van dergelijke afspraken zou moeten kunnen leiden tot boetes en in het uiterste geval een titel voor onteigening moeten zijn (zoals ook de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (2017) bepleit). Grondeigenaren die niet overgaan tot bouw in de hoop van verdere prijsstijgingen kunnen dan hun grond verliezen. Dit gaat het speculeren in bouwrijpe gronden tegen en zorgt ervoor dat er meer wordt gebouwd.

Daarbij zou kunnen worden onderzocht of ‘planbaten’ niet door overheden zouden kunnen worden afgeroomd. In de huidige situatie is het zo dat speculanten recht hebben op ‘planschade’ als zij door wijziging van plannen van de gemeenten schade ondervinden. Neemt de waarde van de grond door wijziging van de plannen van de gemeente echter toe, dan zijn alle baten voor de speculant. Met andere woorden: Het verlies kan bij de gemeente worden geclaimd, maar de winst houdt men zelf. Het zorgt voor private rijkdom en publieke armoede. Daarom zouden er instrumenten moeten komen voor publieke afroming van baten die het gevolg zijn van bestemmingsplanwijziging (Parlementair onderzoek Huizenprijzen, 2013, pp. 64).

Tenslotte zouden prijsstijgingen vaker moeten toevallen aan de gemeenschap. Het huidige systeem waarbij privaat grondeigendom via planschade en het zelfrealisatiebeginsel zorgt dat vrijwel alle winst voor de speculant is en de kosten voor het collectief zorgt ervoor dat het rendement op kapitaal toeneemt, maar dit is alleen weggelegd voor de grote investeerders en vermogende partijen. Een systeem van erfpacht waarbij de overheid (Rijk of gemeente) eigenaar blijft van de grond waarop wordt gebouwd en waarbij de gemeenschap en niet de private investeerder profiteert van grondprijsstijgingen, kan worden ge(her)introduceerd. Met een publiek erfpachtstelsel geeft de overheid het recht om haar grond te gebruiken (op haar voorwaarden), maar daar staat een jaarlijkse vergoeding (het ‘canon’) tegenover. Door het (her)invoeren van een erfpachtstelsel blijft de overheid eigenaar van de grond, profiteert de gemeenschap en niet de markt van grondprijsstijgingen en krijgt de overheid meer controle over wat er met de grond gebeurt.

…meer te doen voor lagere en middeninkomens…

Gezien de lange wachtlijsten en het feit dat lagere inkomens soms tot bijna de helft van hun inkomen aan huur kwijt zijn moet er ook meer voor hen worden gedaan. Dit kan allereerst door te zorgen dat woningcorporaties weer meer kunnen bouwen en meer ruimte krijgen om huren betaalbaar te houden. Met een korting op de verhuurderheffing van 600 miljoen per jaar kunnen tienduizenden extra betaalbare huurwoningen worden gebouwd en kunnen de huren fors omlaag. Corporaties die stevig bouwen, verduurzamen en de huren verlagen kunnen daardoor zo uitkomen dat zij per saldo geen verhuurdersheffing meer hoeven af te dragen.

Daarnaast zouden woningcorporaties meer moeten kunnen doen voor middeninkomens. Zoals geschetst kunnen woningcorporaties nu te weinig doen voor middeninkomens en het realiseren van gemengde wijken door de markttoets en de strenge inkomensgrenzen die worden gesteld.

Daarom pleiten wij ervoor dat de markttoets moeten worden afgeschaft (De Commissie Van Gijzel, 2018). Op die manier wordt het eenvoudiger om een gemixt gebouw met appartementen, rijtjeshuizen en iets luxere hoekwoningen voor het middensegment te realiseren. Bovendien zouden de inkomensgrenzen moeten worden verhoogd, bijvoorbeeld naar 50 duizend euro per jaar (de grens die Oostenrijk al hanteert) (Van Leijen, 2018). Tenslotte zouden woningcorporaties middenhuurwoningen van 710-1.000 moeten kunnen aanbieden en moet er voor deze woningen een vorm van prijsregulering komen, zodat huurders in dit segment worden beschermd tegen enorme huurstijgingen (Zie ook de Commissie Van Gijzel, 2018). Zo wordt het voor woningcorporaties mogelijk meer te doen voor middeninkomens, en wordt het voor leraren, agenten en verpleegkundigen weer een mogelijkheid om in de stad te wonen waar ze werken.

…en taakstellende bouwprogramma’s te introduceren

Door zelf te investeren en gemeenten en woningcorporaties meer middelen te geven om te bouwen, kunnen er ook ambitieuzere en bindende afspraken worden gemaakt tussen Rijk, gemeenten, marktpartijen en woningcorporaties. Het Rijk moet, in samenspraak met de Tweede Kamer, een taakstellend meerjarig woningbouwprogramma van jaarlijks minimaal 100.000 woningen per jaar vaststellen. Deze opgave zou - per regio uitgesplitst - opgenomen moeten worden in de Nationale Omgevingsvisie (Boelhouwer, 2018, pp. 7). De Rijksoverheid kan daarbij verder met gemeenten afspraken maken over het opnemen van een minimumpercentage betaalbare huurwoningen in bestemmingsplannen, analoog aan de prestatieafspraken die gemeenten met corporaties maken over sociale huur. (Hekhuis, Nijskens en Heeringa, 2017)

Slot

Een eigen plek. Een thuis. De plek waar je vrienden en familie ontvangt. In een buurt waar je je prettig en veilig voelt. Waar je met de buren een BBQ organiseert. Waar je dochter ’s avonds laat zonder zorgen met haar geliefde over straat kan. Je hebt pas echt vakantie gehad als je weer thuis bent. Een fijne woning in een prettige buurt is misschien wel het belangrijkste wat je hebt.

Terwijl dit voor steeds minder mensen vanzelfsprekend is, lijkt de woning langzaam uit het publieke debat te zijn verdwenen. Waar het Kabinet Den Uyl in 1977 nog viel over de grondpolitiek, is de Volkshuisvesting steeds lager op de politieke agenda komen te staan. Misschien is de reden dat de politiek en het Rijk minder middelen hebben om in te grijpen. Of dat het woningbeleid ongelooflijk complex is met vele partijen en vele wetten en regels die moeilijk te doorgronden zijn. Ook in dit stuk is slechts een klein onderdeel van het woonbeleid uitgelicht, terwijl er veel andere grote uitdagingen zijn. De komende decennia zullen we woningen moeten verduurzamen op een manier waarbij de rekening niet wordt gelegd bij groepen die het toch al moeilijk hebben. We willen buurten meer zeggenschap geven over de manier waarop hun buurt wordt ingericht en waarop belangrijke voorzieningen in de buurt (zoals de school of de bibliotheek) kunnen blijven bestaan. We zullen moeten blijven zorgen voor ongedeelde wijken waar we naar elkaar blijven omkijken, waar we problemen niet in een wijk opstapelen en waar ieder kind zich veilig voelt en wat van zijn leven kan maken.

De veelheid aan uitdagingen en de complexiteit van het onderwerp mag echter nooit een reden zijn om de woning compleet aan de grillen van de markt over te laten. We zien nu waar dat nu toe leidt: beleggers die lappen grond opkopen om te wachten op maximale winst, huisjesmelkers die huurders uitbuiten en groeiende verschillen tussen huishoudens, wijken en regio’s. Tegelijkertijd zien we dat de markt faalt: het aanbod reageert nauwelijks op de prijs. Een belangrijke reden daarvoor is dat alle partijen die zouden moeten zorgen voor meer aanbod van betaalbare woningen – gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen – tegelijkertijd ook belang hebben bij hoge prijzen en dus bij schaarste. Het roer moet daarom om. Het Rijk zou weer regie moeten nemen en speculatie moeten tegengaan. Door zelf te investeren, bouwrechten te koppelen aan bouwplichten en korting te geven aan woningcorporaties wanneer zij bouwen en/of huren verlagen kan worden gezorgd voor tienduizenden extra betaalbare woningen per jaar. Decennia van verzelfstandiging, marktwerking en decentralisaties hebben niet gezorgd voor extra betaalbare woningen. Het is nu tijd voor een ander perspectief. Dat van wonen als grondrecht, met een volkshuisvestingsbeleid om dat grondrecht te beschermen.

Voetnoten

AFB Research (2015), Woningprognose primos 2015.

Algemene Rekenkamer (2017), Schenkingsvrijstelling eigen woning.

Boelhouwer, P. (2018), De Toekomst van ons Wonen, S&D, jaargang 75, nummer 3, p. 7.

CBS (2018), Prijzen koopwoningen op hoogste niveau ooit.

Centraal Planbureau (2016), De positie van de middeninkomens op de Woningmarkt, CPB Policy Brief 2016/13.

Commissie Van Gijzel (2018), Samen bouwen aan middenhuur.

De Rijk, M. (2017), Het kan niet slechter dan hoe Nederland het doet, De Groene.

DNB (2017), Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten.

DNB (2018), Consumptie in Nederland hangt sterk samen met de huizenprijs.

Hagendijk, K. (2016), Woningproductie halveert als rijk onrendabele top niet afdekt.

Hekhuis, M; Nijskens, R en Heeringa, W. (2017), “De woningmarkt in de grote steden”, DNB Occasional Studies 15-1, p. 51

Het Sociaal- en Cultureel Planbureau (2017), De Sociale Staat van Nederland 2017.

IMF (2013), IMF Country report: The Netherlands.

Kromhout, S., Van Kessel, E., Van der Wilt, G. en Zeelenberg, S. (2016), Wachten, zoeken en vinden. Hoe lang duurt het zoeken naar een sociale huurwoning? Amsterdam: RIGO Research en Advies.

OESO (2011), Housing and the Economy: Policies for Renovation, Economic Policy Reforms 2011: Going for growth.

Parlementair onderzoek Huizenprijzen (2013), Kosten koper: een reconstructie van twintig jaar stijgende huizenprijzen.

Rijksoverheid (2018), Monitor nieuwbouw voor sociale huurwoningen 2018.

RLI (2017), Adviesraad pleit voor modernisering grondbeleid.

SCP (2017), De Sociale Staat van Nederland.

Segeren, A. (2007), De Grondmarkt voor woningbouwlocaties.

Telegraaf (2018), Minister: Gemeente mag hoge middenhuur intomen.

Van den Dool (2018), VNG trekt handen af van woonagenda kabinet, NRC.

Van den Eerenbeemt, M. (2018), Gemiddelde huurprijs voor woning in vrije sector voor het eerst boven 1.000 euro, Volkskrant.

Van Leijen (2018), Rechtszaak inkomensgrens eindelijk inhoudelijk behandeld, Aedes.

Woonbond (2017), Tekort sociale huurwoningen loopt verder op.