Op volle kracht bouwen brengt ineenstorting huizenmarkt dichterbij

Trendmatige daling woonvraag

De jaarlijkse groei van het aantal huishoudens in Nederland vertoont volgens gegevens van het CBS een geleidelijk dalende lijn van ruim 100.000 in 1985 tot naar verwachting bijna nul in 2035. In totaal komen er vanaf 2016 tot 2035 nog een klein miljoen huishoudens bij. De bouw van extra woningen probeert gelijke tred te houden met deze aanwas van huishoudens en zou dus dezelfde geleidelijk dalende lijn van de woningbehoefte op lange termijn moeten vertonen. De vraag is of dat ook werkelijk zo is.

Om dat te onderzoeken hebben wij, op basis van technieken ontwikkeld met de Technische Universiteit Eindhoven op het gebied van volatiliteitsanalyse en de varkenscyclus, een System Dynamisch model gebouwd voor de Nederlandse woningbouw. Hierover is gepubliceerd in een rapport getiteld ´Prognosemodel voor de Nederlandse Woningmarkt, de dynamische relatie tussen bevolking, woningvoorraad en woningbouw verklaard`(2016) [1] . In dit model wordt de samenhang van variabelen als demografie, bouwvolume, transacties en prijs op de woningmarkt in Nederland gedemonstreerd en gekwantificeerd. Op basis van historische gegevens laten we zien dat een zogenaamde varkenscyclus in de woningmarkt wordt veroorzaakt doordat de woningbouwers als groep reageren op een tekortsituatie door een hoeveelheid woningbouwprojecten te starten die pas wordt opgeleverd nadat de tekortsituatie veranderd is. Onder bepaalde omstandigheden kan deze afwijking zichzelf in stand houden en is de varkenscyclus geboren.[2] Het model is een verbetering van het eenvoudige model voor de varkenscyclus dat al in de jaren dertig van de vorige eeuw is ontwikkeld en het kan worden toegepast op tal van markten, die van varkens in het bijzonder. De analogie van de varkenscyclus geldt voor veel markten waar vraag en aanbod uit elkaar kunnen lopen door verwachtingen en de tijd die het kost om nieuw aanbod beschikbaar te krijgen. Die varkenscyclus is ook de kern van het probleem van de huidige Nederlandse woningmarkt. Zoals te zien is in figuur 1 vertoont de woningbouw een golfbeweging rond haar langjarig gemiddelde met een golflengte van zo’n 11 jaar en een amplitude van 9.000 woningen per jaar.

Figuur 1: Golven in woningbouwproductie en behoefte

Toelichting: De woningbouwproductie start (oranje) golft rond de geleidelijk dalende lijn van de langjarige woningbehoefte (blauw) in een cyclus met een gemiddelde golflengte van 11 jaar en een amplitude van 9000 woningen per jaar

De financiële crisis heeft deze golfbeweging een nieuwe swing gegeven: de woningbouwproductie was net in een golfdal aangekomen toen eind 2008 de financiële crisis hard toe sloeg. De rente piekte en veel banken schortten hun hypotheekprogramma tijdelijk op. Er was chaos en zelfs paniek op de markten. Aandelenkoersen daalden, autoverkopen zakten in en veel woningkopers bleven weg van de markt. In Nederland daalde het saldo van vraag en aanbod tot onder nul. Met andere woorden: het woningtekort veranderde in een woningoverschot. [3].

Het overschot dat in 2009 ontstond door de crisis veroorzaakte een daling van de huizenprijs, en dat ontmoedigde potentiële starters om het ouderlijk huis te verlaten en een huis te kopen, waardoor het overschot in stand bleef en de prijs bleef dalen. De woningproductie rolde nog enkele jaren door, omdat de huizen opgeleverd werden die bij het begin van de crisis al in aanbouw waren. Er werden echter minder nieuwe bouwprojecten opgestart, hetgeen te zien is als een verder van het langjarig gemiddelde (rood) afwijkende lijn (blauw) in figuur 1. Hierdoor was weer enkele jaren later het overschot bijna weggewerkt, waardoor de prijsdaling afvlakte en rond 2012 tot stilstand kwam. In 2013 werd door de tijdelijk verruimde schenkingsvrijstelling een groep thuiswonende starters gestimuleerd om een woning te gaan kopen. Dit veranderde het kleine overschot in een klein tekort, waardoor de prijzen geleidelijk begonnen te stijgen en nog thuiswonende starters eerst langzaam en toen massaal op de woningmarkt kwamen. De huizenprijsstijging begon vervolgens sterk op te lopen. Als eerste in de grote steden waar veel starters willen wonen. Ook de doorstromersmarkt kwam hierdoor weer op gang.

Krappe woningmarkt

Op dit moment is de woningmarkt krap te noemen, de vraag overtreft het aanbod in hoge mate. Het aantal huizen dat te koop staat is te klein voor de grote groep huishoudens die graag een huis zou willen kopen. De markt in de grote steden is zelfs extreem krap wat leidt tot een daling van het aantal transacties en forse prijsstijgingen: ofwel oververhitting. Bouwbedrijven zien dit als een grote marktvraag en starten zo snel mogelijk nieuwe woningbouwprojecten op.

Een belangrijke opdrijvende factor is de demografische druk van het stuwmeer aan ‘thuisblijvende starters’ dat vanaf 2008 is volgelopen en vanaf 2013 begon leeg te lopen naar een tweede stuwmeer: de huishoudens die op korte termijn een woning willen kopen. Dit tweede stuwmeer is datgene dat de prijs bepaalt, dit is de het saldo van vraag en aanbod. Indien dit saldo negatief is – ergo er is een overschot - en de prijzen dalen, dan heeft dit een remmende invloed op starters en bouwers.

Nawerking crisis

De amplitude van de golfbeweging in de woningbouw is tijdens de crisis sterk vergroot, als een schommel die op zijn hoogste punt achteruit getrokken wordt. Het gevolg is dat de golfbeweging nu in een sterk opwaartse swing aan het komen is. Het aantal nieuwbouwwoningen in aanbouw, dat enkele jaren veel lager is geweest dan de geleidelijk dalende lijn van de woningbehoefte op de lange termijn, wordt nu in snel tempo veel hoger dan deze behoefte. De modelvoorspelling zonder capaciteitsbeperking is te zien als een zwarte lijn in figuur 2. Het gevolg zal zijn dat over enkele jaren het huidige woningtekort opnieuw omslaat in een overschot. En dit keer zal het een veel groter overschot zijn, waardoor de huizenprijzen opnieuw en sterker zullen gaan dalen (hoé veel sterker kan het model niet goed uitrekenen omdat een dergelijk grote overschotsituatie niet eerder is voorgekomen in Nederland), starters opnieuw thuis zullen blijven wonen en de vraag naar woningen opnieuw weg zal vallen, waardoor de bouw opnieuw zal krimpen, tot ónder de geleidelijk dalende lijn van de langjarige behoefte (de oranje lijn in figuur 2). Omdat tegen die tijd, in het midden van de jaren 2020, die woningbehoefte eigenlijk nog maar enkele tienduizenden huizen per jaar groot zal zijn, gaat de volgende woningbouw-dip tot op de bodem: tot een productie van nul extra nieuwe woningen. Alleen woningrenovatie en vervanging van gesloopte woningen blijven over.

Figuur 2: Hoe cycli in woningbouwproductie gedempt kunnen worden en hoe de woningmarkt ontspoort als er geen capaciteitsbeperkingen zijn

Toelichting: Indien de capaciteit voor de woningbouw voldoende wordt beperkt, kan de varkenscyclus in het model sterk gedempt worden. Zwart is de modelvoorspelling zonder capaciteitsbeperking. Oranje is de modelvoorspelling inden er geen crisis zou zijn geweest. Blauw is de modelvoorspelling indien de capaciteit geleidelijk sterk wordt verlaagd

Conclusie

Het moment waarop het woningtekort zal omslaan in een woningoverschot hangt af van het aantal woningen dat per jaar gebouwd gaat worden en wordt daarom mede bepaald door de maximale capaciteit van de woningbouw. Het aantal vaklieden, de beschikbare bouwkavels en bouwmaterialen zijn op dit moment beperkende factoren voor de verdere groei van de woningproductie, waardoor de piek minder hoog zal worden dan de zwarte lijn in figuur 2 en de diepe dip enkele jaren wordt uitgesteld maar nog steeds plaatsvindt. Bouwers zouden op dit moment graag nog veel meer woningen bouwen, daarin gesteund door brancheverenigingen en overheden die wekelijks pleiten voor het wegnemen van drempels en zelfs voor subsidie om meer en sneller te bouwen. Wij willen uitdrukkelijk waarschuwen voor het starten van te veel woningbouwprojecten, omdat dit een nieuwe, diepe crisis in de woningbouw (en de rest van de economie) in de nabije toekomst zal veroorzaken. Het zou dus beter zijn om de groei van de woningbouwproductie vanaf nu te remmen en op termijn geleidelijk te verlagen in plaats van deze te stimuleren en verder te laten groeien. Een op termijn geleidelijk dalende woningproductie zal de varkenscyclus dempen, het omslagmoment uitstellen of zelfs afstellen en de volgende crisis minder diep maken. Bij voorkeur wordt een woningtekort gehandhaafd zodat een prijsdaling voorkomen kan worden.

Voetnoten:

[1] Een samenvatting kan worden gedownload van www.flostock.com/prognosemodel.

Referenties:

Peels, R., Udenio, M., Fransoo, J.C., 2017, Modeling the Pork Cycle in the Netherlands: A System Dynamics Application, in preparation, TU Eindhoven.

Udenio, M., Vatamidou, E., Fransoo, J.C. & Dellaert, N.P. (2017). Behavioral causes of the bullwhip effect: An analysis using linear control theory. IISE Transactions, 49(10), 980-1000.

Peels, R., Van Eekert, M., Dankers, R., (2016) Prognosemodel voor de Nederlandse Woningmarkt, de dynamische relatie tussen bevolking, woningvoorraad en woningbouw verklaard, Buildsight.

Primos 2016, Prognose van bevolking, huishoudens en woningbehoefte 2016 – 2050, ABF Research, uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. 

Peels, R., 2017, Prognosemodel samenvatting, Flostock.