Bezie maatregelen Rutte III voor woningmarkt in samenhang

Regeerakkoord

Blikvanger bij de maatregelen van Rutte III voor de woningmarkt is het voorstel om de zogenoemde wet-Hillen af te schaffen. VVD-mastodonten spreken zelfs over een aflosboete. Het is echter essentieel om de maatregelen van het nieuwe kabinet voor de woningmarkt in samenhang te bezien. Van groter belang zijn de voorgestelde sociale vlaktaks en de verlaging van het eigenwoningforfait. Ook is het belangrijk dat maatregelen worden genomen om de aanbodkant van de woningmarkt te verbeteren.

In 2013 werden de eerste maatregelen genomen tegen de hoge Nederlandse hypotheekschuld en het gegeven dat veel huishoudens een aflossingsvrije hypotheek hebben. Houders van nieuwe hypotheken werden verplicht om annuïtair af te lossen. [1] Ook werd het marginale tarief waartegen de hypotheekrente maximaal mag worden afgetrokken in box I sinds 2014 jaarlijks verlaagd met 0,5 procentpunt. Het duurt echter bijna 30 jaar voordat men op het tarief van de eerste schijf is. Dat is erg lang, ook in het licht van het gegeven dat de woningmarkt aan de vraagzijde tekenen van overspannenheid vertoont.

Vooral de Randstedelijke woningmarkt draait nu als een tierelier. [2] We zien prijsstijgingen van 20% in een jaar tijd. De lage rente is daarbij behulpzaam, maar dit is niet zonder risico’s. Schuldenaren met hoge hypotheken komen in de problemen als de rente stijgt. Voordat we er erg in hebben is een nieuwe bubbel gecreëerd.

Bevorder aflossen hypotheek

Daarom is het belangrijk dat het nieuwe kabinet maatregelen neemt om het aflossen verder te bevorderen. De prikkel om af te lossen wordt echter niet of nauwelijks door het eigenwoningforfait beïnvloed. Dit geldt eveneens voor de wet-Hillen, die bepaalt dat huiseigenaren met een (bijna) afgelost huis hun eigenwoningforfait niet (of slechts gedeeltelijk) hoeven mee te rekenen bij de belastingen. Bijna 0,6 miljoen belastingplichtigen maken gebruik van deze regeling. Invoering destijds in 2005 werd beargumenteerd vanuit rechtvaardigheid. Men vond het onwenselijk dat huiseigenaren een eigenwoningforfait moesten betalen zonder dat daar een renteaftrek tegenover stond.

De budgettaire derving van de wet-Hillen is op dit moment € 650 miljoen, maar dit bedrag zal in de toekomst fors gaan oplopen. Dit komt ook doordat steeds meer leningen annuïtair afgelost worden. Voor de woningmarkt is de wet-Hillen dus van ondergeschikt belang en het effect op aflossen zal steeds kleiner worden. Het is dan ook verstandig om niet met afschaffing te wachten tot steeds meer mensen hiervan gebruik maken.

Overigens moet de reikwijdte van deze afschaffing voor ouderen met een klein aanvullend pensioen niet worden overdreven. Omdat het nieuwe kabinet ook het eigenwoningforfait wil verlagen betekent dit voor een huis van 2 ton slechts € 15 euro per maand. [3] Gezien de overgangstermijn van 30 jaar betekent dit nog geen een halve euro per maand. Hierbij is nog niet meegerekend de forse lastenverlichting, die men voor ogen heeft. Het lijkt dan ook onnodig om de overgangstermijn tot 30 jaar te verlengen en voor die lange duur de belastingdienst met extra lasten op te zadelen.

Versterking vraag- en aanbodzijde woningmarkt

Voor de woningmarkt is de invoering van een sociale vlaktaks in de inkomstenbelasting van veel groter belang. Uit de plannen blijkt dat het aantredende kabinet een vlaktakstarief van circa 37% wil bewerkstelligen, dat voor het merendeel van de belastingplichtigen opgaat. Voor hogere inkomens komt er een extra heffing van 12,5 procentpunt op het inkomen in box I, die geldt vanaf een inkomen van circa € 70.000. Voor deze groep geldt dan geen vlaktaks in de letterlijke zin van het woord, maar daar staat tegenover dat het om minder dan 5% gaat. Essentieel is dat de hypotheekrenteaftrek tegen het vlaktakstarief plaatsvindt en niet zoals nu tegen maximaal 50%. [4] In principe is dit uiteindelijk het doel van de maatregel die door Rutte II is genomen maar het gebeurt nu in vier jaar en er staat lastenverlichting tegenover voor deze groep. Deze lagere aftrek voor hypotheken mitigeert de fiscale overbelening voor het eigen huis. Dit zal de werking van de woningmarkt aanzienlijk verbeteren.

Ook ligt het voor de hand om maatregelen te nemen aan de aanbodzijde, waardoor sneller woninglocaties beschikbaar komen door bijvoorbeeld weinig aantrekkelijke winkellocaties een woonbestemming te geven en het restrictieve erfpachtsysteem in de hoofdstad af te schaffen. [5] Met een dergelijk pakket wordt de woningmarkt veel toekomstbestendiger.

Voetnoten: