Leidt psychologische visie op woningmarkt tot ander beleid?

Woningbezitter wars van verliezen

Verliesaversie onder huizenbezitters krijgt recentelijk de nodige aandacht. Marcel Canoy roept in zijn column in het Financieel Dagblad van 15 juli jongstleden huizenbezitters op niet langer een woonslaaf te zijn. Eerder dit jaar liet Piet Eichholtz op Me Judice zijn licht al schijnen over de magie van de aankoopprijs.Verliesaversie is een psychologisch fenomeen, afkomstig uit de prospecttheorie van Kahneman en Tversky (1979). Kort gezegd komt het erop neer dat verliezen mentaal zwaarder wegen dan winsten. Het bestaan van verliesaversie op de woningmarkt blijkt duidelijk uit de empirische literatuur op dit gebied (van Dijk, 2013). Deze literatuur laat zien dat verliesaversie een significante rol speelt bij dalende huizenprijzen. Huizenverkopers die op potentieel verlies staan, hanteren een relatief hogere vraagprijs en realiseren een relatief hogere transactieprijs, maar doen wel langer over de verkoop van hun woning dan huiseigenaren die op potentiële winst staan.

Effecten verliesaversie

Onderzoek naar de effecten van verliesaversie bij de huidige generatie Nederlandse huizenbezitters is nog niet voorhanden. Maar gegeven de eensluidende resultaten van empirisch onderzoek in verschillende landen, regio’s en tijdvakken is het zeer aannemelijk dat verliesaversie ook bij Nederlandse huishoudens van nu een rol speelt als zij hun woning te koop aanbieden. Interessant daarbij is de vraag in welke mate de hoge gemiddelde schuldquote van Nederlandse huishoudens van belang is. Het gaat daarbij niet zozeer om het directe effect van een restschuld op de verhuiskans. Dit directe effect bestaat eruit dat een huishouden dat ‘onder water staat’, waarschijnlijk minder snel geneigd is om de eigen woning überhaupt te koop aan te bieden. De verkoop zal immers leiden tot een daadwerkelijke restschuld. Maar net als de aankoopprijs kan ook de hoogte van de hypotheek een effect hebben op de reserveringsprijs van een woning bij een voorgenomen verkoop. De vraag is dus of er naast verliesaversie ook nog zoiets als ‘schuldaversie’ een rol speelt bij de prijszetting van een woning die in de verkoop wordt gedaan.

De dalende huizenprijzen van de afgelopen vijf jaar hebben er in ieder geval voor gezorgd dat een aanzienlijk aantal huizenbezitters momenteel tegen een verwachte waarde van hun woning aankijkt die lager is dan de oorspronkelijke aankoopprijs. Als we de resultaten van empirisch onderzoek in andere landen zonder meer zouden overnemen, dan zou nu voor meer dan een derde van de Nederlandse huishoudens met een koopwoning de potentiële kans op verhuizen aanzienlijk gedaald moeten zijn.

Zoals onder meer Eichholtz et al. (2013) betogen, zijn er uiteraard ook rationele redenen te bedenken waarom woningeigenaars hun woning minder snel zullen verkopen als zij tegen een verwacht verlies aankijken. De kans is namelijk groot dat een verkoop met verlies ook leidt tot het ontstaan van een restschuld, waarvan het maar de vraag is of banken die zullen willen financieren. Maar de psychologische rol van de aankoopprijs bij de verkoop van een woning kan, op basis van het bestaande gedragseconomische onderzoek, moeilijk worden ontkend.

Ander beleid?

Wat betekent het meenemen van verliesaversie voor de analyse van optimaal woonbeleid? Eigenlijk niet zo veel. Natuurlijk, zoals ook Canoy aangeeft, kan een betere informatievoorziening helpen. De verhuismobiliteit kan immers worden bevorderd als huizenverkopers hun reserveringsprijs sneller neerwaarts zouden bijstellen. Dit kan wellicht worden bereikt door huishoudens beter te informeren over de waardeontwikkeling van hun woning of die van recent verkochte woningen in hun buurt. Het onderzoek van Eichholtz toont in ieder geval aan dat gerealiseerde verliezen in de directe omgeving het effect van verliesaversie significant reduceren.

Liberalisering huursector

Voor het overige biedt het bestaan van verliesaversie vooral ondersteuning voor bestaande conventionele beleidsaanbevelingen. Uit eerdere analyses bleek dat de welvaart op lange termijn toeneemt door het verlagen van de overdrachtsbelasting, afbouw van de fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit en liberalisering van de huurmarkt (zie Donders et al 2010). Verliesaversie verandert weinig aan deze analyse. Sterker nog: het optreden van verliesaversie is een extra argument voor dit beleid. Het liberaliseren van de huursector en het minder stimuleren van het eigenwoningbezit zullen op termijn tot een grotere huursector leiden. Huurders hebben geen last van verliesaversie als zij willen verhuizen: zij hoeven immers geen woning te verkopen tegen een mogelijk verlies. Dalende huizenprijzen zullen voor huurders dus geen rem op hun mobiliteit veroorzaken.

Verlaging overdrachtsbelasting

Verliesaversie onder huizenbezitters levert ook een extra argument om de overdrachtsbelasting te verlagen. De overdrachtsbelasting is een relatief verstorende belasting, omdat deze niet alleen de consumptiebeslissing verstoort, maar ook de verhuis- en arbeidsmobiliteit (zie onder meer Wigt et al., 2012 en Donders et al., 2010). Bij dalende huizenprijzen komt daar het negatieve effect van verliesaversie bovenop. Een verlaging van de overdrachtsbelasting zal verliesaversie niet doen verdwijnen, maar zorgt er wel voor dat de mobiliteit niet extra wordt belemmerd als gevolg van deze verhuisbelasting. Een dergelijke verlaging moet echter wel in samenhang worden bezien met het overige beleid en met fiscale subsidies op eigenwoningbezit. Anders zou de nettosubsidie voor de Nederlandse huizenbezitter alleen maar groter worden. Dat zou de ontwikkeling van een gezonde huursector weer niet ten goede komen.

Conclusies

Verliesaversie is een relevant fenomeen dat hoogstwaarschijnlijk ook een rol speelt op de huidige Nederlandse woningmarkt. Hoewel verliesaversie een drukkend effect kan hebben op de verhuis- en arbeidsmobiliteit, leidt de erkenning van dit fenomeen niet tot een radicaal andere visie op het optimale woonbeleid. Eerder versterkt het de argumenten voor een eigendomsneutraal woonbeleid en een geliberaliseerde huursector. Hooguit zou verliesaversie een argument kunnen zijn voor een betere informatievoorziening aan huishoudens over de waardeontwikkeling van hun woning, of die van recent verkochte woningen in hun buurt. Dergelijke informatie kan ertoe bijdragen dat verkopers hun prijzen sneller laten dalen, waardoor de nadelige gevolgen van verliesaversie worden tegengegaan. Maar gegeven de belangen van vooral makelaars zijn er wellicht voldoende prikkels in de markt aanwezig om deze overheidstaak met een gerust hart uit te besteden.

Referenties

Dijk, M.F. van, 2013, Verliesaversie op de woningmarkt, CPB Achtergronddocument, Centraal Planbureau, Den Haag.

Donders, J., M.F. van Dijk en G. Romijn, 2010, Hervorming van het Nederlandse woonbeleid, Bijzondere publicatie 84, Centraal Planbureau, Den Haag.

Eichholtz, P. en T. Lindenthal, 2013: That’s what we paid for it. The spell of the home purchase price through the centuries, working paper, Maastricht.

Kahneman, D. en A. Tversky, 1979, Prospect Theory: An Analysis of Decision under Risk, Econometrica, XLVII (1979), 263-291.

Wigt, P., M.F. van Dijk en G. Romijn, 2012, Moving Behaviour in the Dutch Owner Occupied Housing Market, CPB Achtergronddocument, Centraal Planbureau, Den Haag.