Bouw sociale huursector geleidelijk af

Sociaal huren als inkomenspolitiek

De sociale huursector bestaat al zo lang en is zo groot dat haar bestaan als een gegeven wordt beschouwd. Dat laatste was tot voor kort ook het geval voor de hypotheekrenteaftrek. Bijna niemand vraagt zich of de sociale huursector wel het meest geëigende instrument is om de laagste inkomens van een passende huurwoning te voorzien. Er valt veel voor te zeggen om de woningvoorziening van de laagste inkomens anders aan te pakken en de sociale huursector langzaam maar zeker af te bouwen. 

Verstorende factor

Hier zijn tenminste twee goede argumenten voor. Het belangrijkste is dat de sociale huursector door het ruimtebeslag dat ze legt de prijzen in de rest van de woningmarkt verstoort en daarmee de allocatie van woonruimte ongunstig beïnvloedt. Ruimte is een schaars goed in Nederland, zeker in de dichtbevolkte gebieden. Doordat de sociale huursector woonruimte onder de marktprijs beschikbaar stelt, wonen mensen in die sector in feite te ruim waardoor de rest van de woningzoekenden hun toevlucht moet zoeken in een relatief kleine vrije markt sector. Dat drijft de gemiddelde prijzen in die sector op. Daar komt bij dat als zich een verandering van de vraag voordoet, deze zich concentreert op deze kleine vrije sector en dus een grote invloed op de prijs heeft. Omdat het aanbod van woonruimte zich slechts langzaam kan aanpassen, leiden gegeven vraagverschuivingen dus tot relatief grote prijsschommelingen. De sociale huursector verstoort de woningmarkt en het beste bewijs daarvoor zijn de wachtlijsten die er in een goed werkende markt per definitie niet zijn. Veel van de sociale huurwoningen worden bezet door mensen waarvoor deze woningen niet bedoeld zijn, terwijl mensen in de doelgroepen juist op de wachtlijst staan. Het terugdringen van de sociale huursector zal het aanbod van woningen in de vrije woningmarkt – zowel huur- als koopwoningen - goedkoper maken en de prijzen stabieler.

Hoge kosten

Een tweede goede reden voor het terugdringen van de sociale sector zijn de kosten en de verspilling van middelen die het in stand houden van deze sector met zich meebrengen. Woningcorporaties hebben operationele kosten. Uiteraard maken verhuurders in de vrije sector ook kosten, maar het winstoogmerk geeft ze een prikkel om efficiënt te opereren. Dat laatste is bij woningcorporaties minder het geval. Bovenop deze “reguliere” kosten komen kosten die te maken hebben met foute beslissingen door onkunde, overmoed of frauduleus handelen. Denk hierbij aan de handel in financiële instrumenten, waarvan de werking niet goed wordt begrepen, of het ontwikkelen van (commerciële) projecten die weinig van doen hebben met de oorspronkelijke doelstelling van de corporatie. Er is inmiddels een lange lijst van grote corporaties die door dit soort oorzaken in de problemen zijn geraakt, zoals Servatius, Laurentius, Woonbron en Vestia. Hoewel de woningcorporatiesector in eerste instantie zelf moet opdraaien voor de kosten hiervan, zit de belastingbetaler altijd op de achterhand om bij te springen. Waar het niet regelrecht frauduleus gedrag betreft, worden de problemen voor een groot deel veroorzaakt doordat corporaties onder de marktprijs moeten verhuren en dat verlies moeten goedmaken via projecten in de marktsector. Projectontwikkeling moet aan de marktsector worden overgelaten en niet aan semi-publieke instellingen.

Hoe zou het nu verder moeten gaan?

De woningmarkt heeft op dit moment geen behoefte aan grote schokken. Het beste is daarom om de sociale woningsector geleidelijk af te bouwen door verkoop van woningen aan zittende huurders, eventueel met een beperkte korting op de marktprijs, en van woningen die vrijkomen door vertrek van huurders. Eigen woningbezit heeft als voordeel dat mensen zich meer inspannen om hun buurt leefbaar te houden. Scheef wonen moet worden tegengegaan door de wettelijke bescherming van huurders met te hoge inkomens te beperken en ze met een bepaalde overgangstermijn dwingen hun woning te verlaten en hun heil in vrije markt te zoeken. De beschikbaar komende woningen kunnen weer verkocht worden op de vrije markt. Mensen met inkomens die te laag zijn om een passende woning in de vrije huurmarkt te vinden, zouden een toeslag moeten krijgen waarmee ze een deel van hun woonkosten binnen de vrije markt kunnen betalen. Deze toeslag kan uitsluitend aangewend worden voor betaling van huur. Het moet bovendien een vast bedrag zijn en eventueel gebonden aan een beperkte periode om de armoedeval zo klein mogelijk te houden. Een toeslag die gerelateerd is aan de hoogte van de huur zou een prikkel kunnen geven tot onderonsjes tussen huurder en verhuurder, waarbij de extra toeslag bij een papieren huurverhoging tussen beide partijen wordt gedeeld.

Gemiste kans

Hoewel het zojuist gesloten regeerakkoord tussen de VVD en de PvdA wel een aantal maatregelen voorziet op de woningmarkt, met name de geleidelijke beperking van de hypotheekrenteaftrek en het optrekken van de huren in de sociale sector op basis van het inkomen, blijft een fundamentele bezinning op de woningmarkt en een daaraan gekoppeld integraal hervormingsplan voor de komende decennia achterwege. Helaas wordt deze kans nu gemist.