Een betere woningmarkt in zes stappen

Krappere financiering

De financiering van de hypotheekschuld stelt banken voor een grote uitdaging. Tussen 1995 en 2008 zijn de prijzen van woningen met bijna 200 procent gestegen en is de nationale hypotheekschuld gegroeid van 45 tot ruim 100 procent van het bnp. Door de ruimhartige hypotheekverstrekking en de daling van huizenprijzen heeft 15 procent van de huishoudens een hypotheekschuld die de waarde van hun huis overtreft.

Door de kloof tussen verstrekte hypotheken en aangeboden deposito’s zijn banken steeds afhankelijker van de kapitaalmarkt. Deze markt is echter duurder en moeilijker toegankelijk geworden. Daardoor is de hypotheekrente in Nederland nu hoger dan in omringende landen. Het grote beslag van hypotheken op de beschikbare financiering van banken raakt ook het MKB en daarmee de groeikracht van de economie.

Hogere kwetsbaarheid

Huishoudens zijn verder kwetsbaar voor dalende huizenprijzen als gevolg van de hoge schuldfinanciering. Huishoudens met een negatief eigen vermogen in hun woning zijn minder mobiel. Dit tast, evenals de overdrachtsbelasting en het huurregime in de sociale sector, de flexibiliteit van de arbeidsmarkt aan.

Door de grote kloof tussen koop en huur en het ontbreken van een goed functionerende huurmarkt, met lange wachtlijsten in de sociale sector, zit de woningmarkt op slot. Private investeringen in de huursector blijven achter. Starters worden geconfronteerd met lange wachtlijsten in de huursector, en een koopsector die nog steeds duur is ten opzichte van hun kredietcapaciteit.

De subsidies en fiscale faciliteiten die de overheid verstrekt aan de woningmarkt zijn onhoudbaar in het licht van de vergrijzing en de sterk stijgende zorgkosten. 75 procent van de bevolking voorziet binnen 10 jaar een beperking van de hypotheekrenteaftrek. De onzekerheid over de toekomst maakt starters huiverig om te investeren in de woningmarkt.

Zesstappenplan

Het zesstappenplan beoogt een duurzame financiering van de woningmarkt zodat de stabiliteit van de financiële sector is gewaarborgd, de woningmarkt een beperkt beslag op de overheidsfinanciën legt en woonlasten betaalbaar blijven. Het bevat de volgende elementen:

1. Geleidelijke verlaging van het inkomstenbelastingtarief voor hypotheekrenteaftrek naar 30 procent gedurende een overgangsperiode van 20 jaar. Om nivellering te voorkomen wordt de daling van het toptarief voor fiscale aftrek van 52 naar 30 procent geflankeerd door lagere inkomstenbelastingtarieven. Eventueel kan de eigen woning naar Box 3 worden verplaatst als het aftrektarief is verlaagd tot 30 procent.

2. Afschaffen overdrachtsbelasting. Deze verlaging wordt gefinancierd door een hoger eigenwoningforfait: een bezitsbelasting vervangt een mobiliteitsbelasting.

3. Verbeteren financiering hypotheken doordat banken hypotheken doorverkopen aan langetermijnbeleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars. Een interessante variant reduceert het herfinancieringsrisico voor banken door de looptijd, rentestructuur en aflossingsprofiel van door banken uitgegeven hypotheekobligaties te laten aansluiten op die van de hypotheken.

4. Beperken hypotheekschuld huishoudens. De Nederlandsche Bank beperkt de maximaal toegestane hypotheekschuld tot 100 procent van de waarde van de woning. Als de woningprijzen weer stijgen, verlaagt DNB dit naar 90 procent. Daarnaast houdt de Autoriteit Financiële Markten toezicht op de betaalbaarheid van hypotheeklasten via de gedragscode.

5. Huren geleidelijk marktconform. Dit stimuleert commerciële partijen om in de huurmarkt te investeren. Huren stijgen maximaal 2 procent boven de inflatie tot een marktconform niveau over een periode van 20 jaar. Een woontoeslag compenseert de koopkrachteffecten voor lage inkomens.

6. Verlagen maximale grens voor Nationale Hypotheek Garantie. Dit vermindert de financiële gevolgen van een mogelijke daling van huizenprijzen voor de Rijksoverheid. De tijdelijke verhoging in de crisis tot 350.000 euro gaat al terug naar 265.000 euro. Verdere afbouw is op termijn mogelijk als de woningmarkt beter gaat functioneren.

Maatregelen voor degenen met een negatief eigen vermogen in de woning (meefinancieren restschuld bij verhuizen) en starters (verlengen aflossingstermijn tot boven de 30 jaar, contra-cyclische vormgeving maximale hypotheekbedrag ten opzichte van waarde woning, banksparen ten behoeve van de aankoop van een woning, meer flexibiliteit van banken bij het beoordelen van hypotheekaanvragen, afschaffen overdrachtsbelasting) dragen bij aan een schokvrije hervorming. Dat geldt ook voor de geleidelijke vormgeving van de hervormingen.

* Klik hier voor het volledige zesstappenplan.

Eric Bartelsman, Roel Beetsma, Harald Benink, Peter Boelhouwer, Arnoud Boot, Lans Bovenberg, Dirk Brounen, Johan Conijn, Piet Eichholtz, Jean Frijns, Harry Garretsen, Kees Goudswaard, Bas Jacobs, Kees Koedijk, Rick van der Ploeg, Hugo Priemus, Dirk Schoenmaker, Elmer Sterken, Leo Stevens, Casper de Vries, Herman Wijffels, Sweder van Wijnbergen

* Dit artikel is tevens verschenen in de Volkskrant van 23 februari 2012.

Bron foto: Flickr.