Gebiedsontwikkeling mag geen onderonsje tussen gemeente en projectontwikkelaar zijn

Het sprookje is over

Er was eens een gemeente. Op een dag vond die een projectontwikkelaar. Samen zetten ze kantoren en huizen neer. Dicht bij uitvalswegen. Uitzicht op bouwputten gegarandeerd. Alles uitverkocht voor de eerste steen gelegd was. En ze leefden nog lang en gelukkig. Dit sprookje van gebiedsontwikkeling is over. En blij toe.

Want het sprookje liep wel goed af voor bouwers en gemeenten, maar hoe zit het met woonconsumenten die in een split second moesten beslissen of ze in een Vinexwijk wilden wonen of nog jaren moesten hopen dat de woningmarkt een keer zou afkoelen? Hoe zit het met liefhebbers van open ruimte die op steeds minder plekken rust vinden in Nederland? En hoe blij zijn belastingbetalers met al de verslindende subsidies?

In 2010 zijn er nieuwe realiteiten. Banken houden de hand op de knip. Woningcorporaties staan onder druk. Veel gemeenten hebben te maken met leegstand of zelfs krimp. Woonconsumenten blijven zitten waar ze zitten. Herstructurering wordt tegelijkertijd duurder en complexer, omdat er meer partijen aan tafel zitten en diverse belangen tegen elkaar moeten worden afgewogen. Tegelijkertijd wordt het maatschappelijke belang om herstructureringen te realiseren groter.

Herontdek wensen consument

Toch kan de financiële crisis voor gebiedsontwikkeling op langere termijn wel eens een blessing in disguise zijn. Er zijn twee grote organisatorische veranderingen nodig. Ten eerste de herontdekking van de consument. Te veel mensen wonen, leven of werken niet hoe ze dat het liefste willen. Bij elke opgave dient de vraag van de bewoner, ondernemer, gebruiker of eindbelegger daarom het vertrekpunt te zijn.

In het Verenigd Koninkrijk is de betrokkenheid van bewoners, bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties (zoals scholen, corporaties, politie en welzijnsorganisaties) bij gebiedsontwikkeling geïnstitutionaliseerd. Bij grote gebiedsontwikkelingen voeren alle partijen een gezamenlijk opdrachtgeverschap. Door de inbreng van gebruikers is de kans veel groter dat er gebouwd wordt wat ook gewenst is.

Overheid veelkoppig monster

Ten tweede een andere ordening van de overheid. De organisatie van ruimtelijke ontwikkeling vraagt om betere coördinatie van investeringsbeslissingen en afstemming tussen binnen- en buitenstedelijk bouwen. Dit pleit voor de integratie van alle relevante functies binnen de ministeries van VROM, Verkeer en Waterstaat, en Landbouw. Verkeers- en transportbeslissingen zijn in toenemende mate vervlochten met milieu, ruimtelijke ordening en woningbouw. Het is al lastig dat private partijen met diverse lagen van de overheid om de tafel zitten. Maar als de rijksoverheid dan ook nog eens aanschuift met twee diensten met uiteenlopende belangen en soms botsende culturen, wordt het wel erg ingewikkeld projecten te realiseren.

Een nationaal investeringsfonds voor gebiedsontwikkeling

Tot slot de vraag hoe de nieuwe wereld van gebiedsontwikkeling er financieel uit moet zien. De combinatie van stijgende kosten voor herstructurering en financiële krapte maakt een financieel masterplan noodzakelijk. Er moet een systeem komen waarbij verliesgevende activiteiten op natuurlijke wijze kunnen worden uitgeruild tegen winstgevende, en waarbij langetermijnbaten niet sneuvelen om kortetermijnkosten. Daarnaast is er ook behoefte aan financiële regie op centraler niveau om te verhinderen dat gemeenten aankoersen op een ruïneuze bouwconcurrentie.

Dit pleit voor het oprichten van een nationaal investeringsfonds voor gebiedsontwikkeling. Banken, institutionele beleggers, bouwers, maar ook het Rijk en lagere overheden kunnen participeren in het fonds. Het bedruipt zichzelf, keert dividend uit en wordt onafhankelijk beheerd, uiteraard met inspraak van de diverse financiers. Hoe werkt zoiets in de praktijk?

Grote gebiedsontwikkelingen worden gefinancierd uit het fonds. Projecten krijgen naast het eigen vermogen van participanten betrouwbaar vreemd vermogen, waardoor het vertrouwen in het project toeneemt en financiering aantrekkelijker wordt voor derden. Hierdoor gaan ook de tarieven omlaag. Het fonds leidt tot een sterkere bundeling van publieke en private partijen, betere afwegingen op het juiste schaalniveau en is gericht op projecten die maatschappelijke urgent zijn. De kans dat projecten daarmee ook werkelijk doorgaan neemt toe, de overheid kan meer doen met minder geld, en aan de verspillende subsidieverslaving komt een eind.

Gebiedsontwikkeling moet zich aanpassen aan nieuwe realiteiten. Dat betekent allereerst een herontdekking van de consument. Vervolgens moeten maatschappelijk urgente projecten op een hoger schaalniveau dan nu georganiseerd en gefinancierd worden.

Dit artikel is eerder verschenen in NRC Handelsblad van 4 mei 2010.